正义的实现：法律系统40讲
文稿
你好，我是翟志勇，欢迎来到《正义的实现：法律系统40讲》。
上一集，我讲了民法之“民”，也就是民事权利的主体，包括自然法、法人和非法人组织，并且通过民事权利能力和民事行为能力的区分，来确保民事主体在民事法律行为中平等的主体地位。
民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。不属于人身关系和财产关系的，民法是不管的。比如两个人谈恋爱没谈成，发生了感情纠纷，要让法官给裁判一下，法院是不管这类感情纠纷的。但如果在谈恋爱期间有金钱往来，一方认为是赠与，一方认为是借款，那法官就会管了。
接下来的内容，我们就通过几个有代表性的案例，来聊聊民法所调整的人身关系和财产关系。
按揭买房
我们从当下备受瞩目的一个问题讲起，那就是，老百姓按揭购买的楼房停工烂尾了，还要继续还房贷吗？不还吧，会被银行起诉，还会上征信黑名单；还吧，有可能最终也拿不到房子，落个倾家荡产又无家可归。那么民法会如何调整开发商、购房者和银行之间的财产关系呢？
我们先来看一个真实的案例。2015年8月12日，王忠诚与青海越州房地产公司签订《商品房预售合同》，以将近1.5亿元的价格购买越州公司开发的商业用房，建筑面积三千多平米，交付时间为当年的10月30日前。
两天后，王忠诚与建行青海分行、越州房地产公司签订《借款合同》，约定王忠诚向建行青海分行借款7397万元。同日，三方还签订了《房地产抵押合同（在建工程／预购房）》，约定以王忠诚购买的商业房屋为前述贷款提供抵押担保，随后办理了抵押权登记。上述合同签订后，王忠诚向房地产公司支付了首付款七千多万元，建行青海分行向房地产公司支付了七千多万元按揭贷款。
这就是整个商品房屋预售背后复杂的法律关系：首先是买卖关系，购房者和开发商签署《商品房预售合同》；其次是借款关系，购房者、开发商和银行签署《借款合同》；最后是抵押担保关系，购房者、开发商和银行签署《抵押合同》。
2023.02.09
精选评论
共 17 条本院给出结果的时候竟有种流泪的冲动。公平正义看似如此简单清晰，却需要无数的努力才能与之靠近
期房买卖是我国十分常见并且重要的经济活动。应该制定更加专门详细的法律来处理，避免来回扯皮。此案中王东成也算是成功商人，才有能力一路上诉到最高院。而更多普通老百姓遇到这类问题，往往是毫无办法。
看标题害怕翟老师讲王东成案例。1预购商品房合同与借款合同并非主从合同，双方为独立法律关系。2解除权受一年除斥期间限制，如王东成在解除事由发生之日起过一年才主张解除，丧失解除权。3期房不能办理物权登记，只是预抵押登记，银行不具有物权抵押权，银行无法实现抵押权。4银行是受借款人王向东委托，将借款支付开发商。此为按揭贷款。如将期房烂尾风险全部转嫁银行，期房按揭即不应允许。5烂尾楼开发商已无还款能力，房子因无物权又无法拍卖，银行的出借款将全部损失
翟志勇 （主讲人） ：这跟最高院的判决基本上是相反的
158****6661 ：判决并不能因系最高法院形成的就具有了最高权威性，该判决法律适用论理上存在与民法典合同编解除权规定\物权编预抵押效力规定明显冲突的硬伤。会被后面最高院的新判决推翻或更正。
商品房预售制度是饮鸩止渴
对于法考生而言，案情很精彩，超过考试大纲，但是涉及好几个知识点，
法律的技术，公平的艺术 👏
在这个案例中，或可以这样理解，在银行与个人之间，谁更是相对的强者，谁更有能力调查清楚房地产公司，明显是银行，那么，基于公平，适度偏向个体这个弱者是合适的。
翟志勇 （主讲人） ：是的，而且银行可以监控贷款使用情况，很多楼盘烂尾，是因为开发商把银行贷款抽走了
在本案的借款合同中，银行是债权人，购房人是债务人，那开发商是什么法律身份？
翟志勇 （主讲人） ：开发商身份比较特殊，他实际上是抵押人，因为在建楼房还在开发商名下。另外开发商是贷款的实际使用人，银行直接把钱支付给开发商。银行向开发商要钱是没问题的，问题的核心是购房者作为借款人的还款责任？是同等的责任还是补充责任。
158****6661 ：严谨说是借款人的阶段性连带保证人。所购期房能够办理物权登记时，开发商解除借款的连带保证责任。
中级人民法院水平明显合理啊
商品房出现30年，只学香港的楼花、建筑面积之类的，不学它控制烂尾楼的手段，政府只将风险转嫁给小市民。
赞一个 西宁中院 最高院
好精彩的案例，激发了自己学习法律的兴趣